二手房市場中，5年房齡相當(dāng)于新房，10年房齡是市場的主流，20年以內(nèi)的需要看后期維護(hù)和當(dāng)初房子的質(zhì)量，房齡超過20年一般不要碰。

最優(yōu)的做法應(yīng)該是：新房15年換一次房，二手房10年換一次房。讓自己名下房產(chǎn)的房齡始終不要超過20年！

如果你有多套房產(chǎn)，保持每5年換一套房，要讓名下的房產(chǎn)全部滾動起來！

2、新區(qū)的評判標(biāo)準(zhǔn)

判斷一個新區(qū)能不能發(fā)展起來，非常重要的一點(diǎn)就是看：當(dāng)?shù)卣袥]有引進(jìn)重點(diǎn)小學(xué)和中學(xué)。

如果沒有直接pass，那就是忽悠外地人的天坑。

如果有，說明政府的確是想有一番作為。如果能把政府辦公地直接搬遷過去就更好。

有重點(diǎn)學(xué)區(qū)的新區(qū)一定要買，限價的新區(qū)一定要買，假如是帶重點(diǎn)學(xué)區(qū)并且限價的新區(qū)，必須全力以赴去搶。最典型的例子就是上海持續(xù)火爆了3年的前灘。

投資新區(qū)說到底就是博升值，而學(xué)區(qū)和限價是目前肉眼可見最強(qiáng)力的升值保證。

3、不動產(chǎn)的流動性

現(xiàn)在我買房第一考慮的就是將來如何退出，誰來接盤？

流動性是評判資產(chǎn)好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn)。你的不動產(chǎn)恰恰是因?yàn)榭梢噪S時流動起來，才具有價值。資產(chǎn)的價值，只有在人和人之間流動的時候，才會出現(xiàn)估價。

所以，買房之前一定要想想將來賣給誰？是附近的碼農(nóng)，園區(qū)的工人，還是寫字樓里的白領(lǐng)？

接盤俠收入越高，你的房子才越值錢！

4、CBD的住宅

商務(wù)樓多的地方住宅貴，住宅多的地方商務(wù)樓便宜。

所以，買房的話，要么買成熟CBD旁的住宅，要么就買規(guī)劃CBD旁的住宅，不到萬不得已不要買睡城的房子。

規(guī)劃CBD旁的住宅升值潛力最大。比如上海的前灘、大虹橋，廣州的金融城，深圳的前海、南京的江北核心。

規(guī)劃CBD只有一二線才有實(shí)現(xiàn)的可能，三四線就是玩人的純概念。當(dāng)然二線也有玩砸的時候，比如天津?yàn)I海新區(qū)。

5、車位買不買

第一居所，終極改善，要買車位。新房和5年以內(nèi)房齡的次新房要買車位。

過渡房或超過10年房齡的普通小區(qū)，不建議買車位，因?yàn)槲磥碜疃?-8年你就會置換，而且，等你換房的時候已經(jīng)變成了老小區(qū)，房價漲不動，車位更不會漲。

過渡房可以比較下租車位和買車位的價格，有些小區(qū)地面車位月租才400元，而買車位要40萬，這種情況根本不值得買。

如果要買車位，就房子車位一起買，因?yàn)榇虬谝黄穑鐑r低。這和裝修房與毛坯房的差價一定遠(yuǎn)低于裝修標(biāo)準(zhǔn)，是一個道理。

賣車位時，一定要和房子分開賣，尤其對于車位緊張的小區(qū)，這樣房子和車位都能獲得最大溢價。

6、一步一個臺階

現(xiàn)在北上深買房，剛需上車盤要500萬，改善盤要1000萬，豪宅起步盤要2000萬。每一個臺階，跨越都很艱難，但是一旦跨上去了就不會掉下來。

所以，每次置換必須上一個臺階。

有很多咨詢我的粉絲是為了換房而換房，400萬換500萬，700萬換800萬，這完全就是浪費(fèi)感情、浪費(fèi)資源。

房票用一個少一個，貸票用一次少一次。該借錢借錢，該融資融資，買房，千萬不敢原地踏步！

7、不聽老人言

這個時代變化太快，超過5年就會有代溝。父輩和子輩的價值觀、世界觀差異巨大，很多時候都是水火不容。

我想告訴年輕人一句話：買房不要問父母意見，只需要向父母要錢。

45歲以上的中老年人買房邏輯都有嚴(yán)重缺陷：不懂戶型、不懂潛力，不懂地段、不愛貸款、只愛熱鬧，一套房子非得住到死。

兒女成年后，如果還是父母做主的家庭，通常都是悲劇收場，包括資產(chǎn)和愛情。

8、靠工作買不了房

當(dāng)收入增長趕不上房價增長的時候，你首先應(yīng)該做的是絞盡腦汁去買房，而不是努力提高收入。

買房是可以通過自身努力就能實(shí)現(xiàn)的，而提高收入通常和你的努力毫不相干。人生最大的悲劇就是：企圖通過努力工作實(shí)現(xiàn)買房夢！

9、牛市的本質(zhì)

7月3日，中證報頭版頭條《A股新一輪牛市呼之欲出》。7月10日，證券時報頭版頭條《A股中長期慢牛行情的條件日趨成熟》。

現(xiàn)在，國家太需要牛市了！

各大媒體對這次牛市原因的解讀無非三點(diǎn)：貨幣寬松、疫情可控、經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇。

其實(shí)，這都是表像，真正的內(nèi)核是：經(jīng)濟(jì)下行期間，國家需要籌集百姓的資金來救企業(yè)于水火之中。國家不可能無限量的降準(zhǔn)降息大寬松，而直接利用百姓的閑散資金救濟(jì)企業(yè)效果更好。

在我國股市三十年的歷程中，牛熊輪回?zé)o數(shù)次的上演，無數(shù)次的被人遺忘。炒股票的不賺錢，發(fā)股票的才賺錢。

人人都不承認(rèn)自己是韭菜，所以才全部變成了韭菜！被收割，永遠(yuǎn)是韭菜的宿命。

10、融資工具

今年的牛市能走多久，我不知道。但是我敢肯定的是，股市瘋漲之后，很快就會再次切換到樓市，和2015年的套路一樣。

2015年的房價是如何起來的？就是股市在觸頂之前，大戶們紛紛套現(xiàn)出來買豪宅，導(dǎo)致深圳、上海豪宅瘋搶。隨后帶動樓市整體上漲。

我在這里做個預(yù)測：假如如果比如股市牛市真能撐到明年，那么明年年初的樓市一定會非常火爆，因?yàn)楹芏嗳藭诿髂瓿醢压墒欣锏腻X套現(xiàn)出來買房。股市，注定只是融資買房的工具而已！房產(chǎn)才是資金的最終歸宿。