狠剎不正之風 商業(yè)地產(chǎn)市場有望健康發(fā)展

最近，商辦市場鬧得有點兒雞犬不寧。從規(guī)范市場秩序、保護投資者和消費者權(quán)益、促進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的角度出發(fā)，一些新規(guī)給整個商業(yè)地產(chǎn)市場帶來了一股清流。

　　今年3月26日，北京住建委發(fā)文調(diào)控商辦市場。新規(guī)明確規(guī)定，“商業(yè)、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽保瑥氐赘淖兩剔k市場規(guī)則。新規(guī)要求，商辦類項目最小分割單元不得低于500平方米，在建在售商辦類項目不得賣給個人，商業(yè)銀行暫停此類購房貸款。已銷售的商辦類項目再次上市并出售給個人的，個人應符合名下在京無房和商辦類房產(chǎn)記錄，并連續(xù)五年繳社?；蚣{稅。

　　北京的上述政策，既阻斷了個人購買未建、在建、在售商辦類項目的渠道，同時給個人購買二手商辦房屋也設置了嚴苛門檻。

　　不久，廣州提出加強商辦類房地產(chǎn)項目管理?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商辦類物業(yè)，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商辦類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時，應當轉(zhuǎn)讓給法人單位”。

　　4月21日，成都多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類建設項目管理的通知》，也要求商業(yè)、辦公類建設項目嚴格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā)、建設、銷售、使用，嚴禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛?。同日，上海要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公項目，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設公寓式酒店。

　　深圳也于5月12日發(fā)文限制商辦轉(zhuǎn)性，未來5年，商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓、偷面積、改建將被嚴格限制。

　　至此，北京、上海、廣州、深圳、成都等多個城市落地了針對商辦類項目的調(diào)控政策，從城市類型看，基本集中在一線城市和部分熱點二線城市。

　　根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，北京新政出臺前后兩個月，全市商辦類項目成交環(huán)比跌幅近60％；新政后取得預售證的12個非住宅項目中，10個項目至今零成交；北京近期出讓的4宗商辦用地溢價率不足2％，一宗商辦土地流拍。

　　從短期來看，這些新規(guī)對長期以來魚龍混雜的“商辦市場”的確影響較大，但對甲級寫字樓、購物中心等高端市場不但不會產(chǎn)生太大影響，而且十分有利。從長期來看，新規(guī)有利于促進商業(yè)地產(chǎn)市場健康和可持續(xù)發(fā)展。

　　實際上，短期來看，新規(guī)真正影響較大的是商改住項目，而這種將商業(yè)、辦公用地改建成為住宅形式的項目本身是違法違規(guī)的。此類住房既不能落戶口，也不能使用學區(qū)等住宅配套，只有40年或50年的產(chǎn)權(quán)，而且水電成本相對比較高。由于選址等方面原因，很多項目都不適宜居住，因此個人購買者當作住房購買，容易上當受騙。

　　除了違法違規(guī)和容易損害個人購買者的權(quán)益外，各地對商住類項目嚴厲整頓，還有一個更重要的原因，那就是投機炒作之風盛行。由于熱點城市執(zhí)行住房限購政策，商住房市場有了一定的空間。價格優(yōu)勢使得商住房的投資屬性變得非常強勁。

　　應該看到，一些商住房購買者為了投機紛紛涌入商住房市場，部分開發(fā)商則為追求利潤最大化，把商業(yè)辦公項目設計、開發(fā)建設成住宅對外銷售，這些有很大風險，形成了一種歪風邪氣，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序。隨著各地調(diào)控政策頻頻出拳，可以預見，此輪商改住新規(guī)出臺，將狠殺商業(yè)辦公用房市場的不正之風，房地產(chǎn)市場也有望迎來健康發(fā)展的新階段。