《意見》從控制商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)建設(shè)用地新增供應(yīng)規(guī)模、支持實(shí)施商業(yè)商務(wù)用房轉(zhuǎn)型利用、支持開發(fā)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)商業(yè)商務(wù)用房、擴(kuò)大商業(yè)商務(wù)用房的市場(chǎng)需求等四個(gè)方面支持商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存。

控制商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)建設(shè)用地新增供應(yīng)規(guī)模，這是商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的第一條措施。

《意見》指出，各區(qū)縣（自治縣）人民政府要優(yōu)化調(diào)減商業(yè)商務(wù)集中區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)總規(guī)模，適時(shí)放緩或暫停規(guī)劃實(shí)施。

嚴(yán)格控制商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地供應(yīng)，對(duì)庫(kù)存量較大的區(qū)域?qū)嵤┫拗乒┑鼗蚍啪徆┑?，避免在同一片區(qū)集中供地和開工建設(shè)。

在開發(fā)強(qiáng)度較大的商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)建設(shè)綜合用地出讓前，應(yīng)研究確定合理的容積率等規(guī)劃指標(biāo)，提升開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)。

主城區(qū)實(shí)施較大體量純商業(yè)商務(wù)或商業(yè)綜合體供地的，應(yīng)在土地招拍掛出讓公告條件中明確開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建成后自持建筑面積60%以上房屋至少5年，其間自持房屋不得對(duì)外銷售。

未經(jīng)批準(zhǔn)，嚴(yán)禁利用工業(yè)用地從事或變相從事商業(yè)商務(wù)用房開發(fā)或改造建設(shè)。

　　商住混合可減少商業(yè)商務(wù)用房開發(fā)規(guī)模

在支持實(shí)施商業(yè)商務(wù)用房轉(zhuǎn)型利用中，《意見》指出，對(duì)依法取得土地使用權(quán)的商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目，目前未開工建設(shè)或在建未出售且根據(jù)有關(guān)規(guī)定或土地出讓合同約定可以不收回土地使用權(quán)的，經(jīng)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)并依法獲得批準(zhǔn)后，可按批準(zhǔn)要求調(diào)整項(xiàng)目用地用途和規(guī)劃條件。

屬商住混合類開發(fā)項(xiàng)目的，可適當(dāng)減少商業(yè)商務(wù)用房開發(fā)規(guī)模，商住比可控制在2∶8以內(nèi)，但不得調(diào)增地下商業(yè)建筑規(guī)模。

經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整商住比例或調(diào)整土地用途、規(guī)劃用地性質(zhì)的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地價(jià)款。項(xiàng)目調(diào)整轉(zhuǎn)型后，按批準(zhǔn)規(guī)劃用途對(duì)應(yīng)的房屋質(zhì)量安全和消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)相關(guān)的審查、驗(yàn)收或備案，其水電氣價(jià)格按批準(zhǔn)規(guī)劃用途的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

對(duì)商住比例作為控制性詳細(xì)規(guī)劃中強(qiáng)制性內(nèi)容要求的用地，按本意見要求調(diào)減商業(yè)商務(wù)建筑規(guī)模的，在不涉及主導(dǎo)用地性質(zhì)和重大利害關(guān)系調(diào)整的情況下，可按控規(guī)一般技術(shù)性內(nèi)容修改程序辦理。

對(duì)在本意見印發(fā)后取得土地使用權(quán)的，原則上不得以去庫(kù)存為由申請(qǐng)調(diào)整商住比。

　　商改住水電氣按居民生活價(jià)格執(zhí)行

開發(fā)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)商業(yè)商務(wù)用房也有了政策支持。《意見》指出，支持開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)權(quán)不變的前提下，采取多種經(jīng)營(yíng)方式，自持經(jīng)營(yíng)商業(yè)商務(wù)用房，自持期間未納入自有固定資產(chǎn)管理且未使用、未出租的，不征收房產(chǎn)稅；

已出租的投資性房地產(chǎn)，開發(fā)企業(yè)可選擇按原值或按租金計(jì)繳房產(chǎn)稅；

對(duì)開發(fā)企業(yè)按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。開發(fā)企業(yè)自持經(jīng)營(yíng)期間，有條件的區(qū)縣（自治縣）人民政府可給予開發(fā)企業(yè)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。

開發(fā)企業(yè)經(jīng)申請(qǐng)并依法獲得批準(zhǔn)后將自持的商業(yè)商務(wù)用房改建成住房或居住公寓的，經(jīng)水電氣主管部門批準(zhǔn)后，其水電氣價(jià)格按房屋所在地城鎮(zhèn)居民生活用水、用電、用氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　擴(kuò)大商業(yè)商務(wù)用房的市場(chǎng)需求

《意見》要求，各區(qū)縣（自治縣）人民政府要制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，加大招商引資力度，加快項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，倡導(dǎo)社會(huì)單位和人員購(gòu)置存量商業(yè)商務(wù)用房發(fā)展養(yǎng)老、旅游、健康、文化、體育等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

鼓勵(lì)采取購(gòu)買或租賃商業(yè)商務(wù)用房的方式，解決配建展覽館、圖書館、學(xué)校（幼兒園）、養(yǎng)老院等公共服務(wù)設(shè)施，或用于眾創(chuàng)空間、技術(shù)研發(fā)、咨詢服務(wù)等非生產(chǎn)類用房及機(jī)關(guān)、事業(yè)單位需要的工作用房。

引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)在符合國(guó)家政策和風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，進(jìn)一步加大對(duì)商業(yè)商務(wù)用房購(gòu)置的金融信貸支持，鼓勵(lì)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)購(gòu)置首付款比例下限規(guī)定，簡(jiǎn)化程序，合理定價(jià)，加快信貸投放，延長(zhǎng)還貸周期。

對(duì)購(gòu)置人為增值稅一般納稅人的，嚴(yán)格執(zhí)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣政策規(guī)定，有條件的區(qū)縣（自治縣）可給予購(gòu)置人適當(dāng)補(bǔ)貼。

　　■影響

　　房企：可以盤活存量資產(chǎn)

一名相關(guān)人士表示，對(duì)開發(fā)商而言，可以盤活存量資產(chǎn)，加快商業(yè)地產(chǎn)的多樣化運(yùn)營(yíng)。此外，還可以幫助房企轉(zhuǎn)型升級(jí)，利于商業(yè)地產(chǎn)的整體布局，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

在自持商業(yè)方面，已有開發(fā)商在進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)形式的探索。比如最近很火的長(zhǎng)租公寓“冠寓”，為住宅需求提供了多樣化選擇。

有開發(fā)商表示，商業(yè)去庫(kù)存政策干貨很多，特別是商改住落地，自己手中的商業(yè)就會(huì)改造成公寓或酒店，并希望在具體落地方面能加快相關(guān)的配套執(zhí)行細(xì)則。

　　專家：對(duì)商業(yè)物業(yè)開源節(jié)流

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，這個(gè)政策實(shí)際上是對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行“開源節(jié)流”，一方面減少商業(yè)物業(yè)的新增供應(yīng)，另一方面則鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè)銷售。這樣，此消彼長(zhǎng)之下，有利于商業(yè)物業(yè)庫(kù)存減少，還可以對(duì)住宅市場(chǎng)起到一定的分流作用。

重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅(jiān)表示，這個(gè)政策非常積極、正面，對(duì)重慶商業(yè)地產(chǎn)將有很大的幫助。之后，開發(fā)商在自持物業(yè)方面可以有大動(dòng)作，商業(yè)布局就有長(zhǎng)遠(yuǎn)考量，布局就會(huì)更合理，未來(lái)同質(zhì)化商場(chǎng)將會(huì)減少。與此同時(shí)，還可以平衡當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。