今年首次降息，落地!
5月20日，新一期貸款市場報價利率（LPR）公布：1年期LPR和5年期以上LPR分別下調(diào)10個基點(diǎn)，降至3%、3.5%。這是自2024年10月以來，時隔7個月LPR再度降息，也是2025年首次降息。
此次降息已有征兆。5月7日召開的國新辦新聞發(fā)布會上，央行宣布下調(diào)政策利率0.1個百分點(diǎn)，預(yù)計帶動貸款市場報價利率（LPR）隨之下行0.1個百分點(diǎn)。同時，下調(diào)存量準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，向市場提供長期流動性約1萬億元。
如今降息預(yù)期落地，也向市場傳遞出政策層面降低企業(yè)融資成本、降低居民負(fù)擔(dān)的積極信號。
LPR調(diào)降的同時，存款利率也迎來新一輪下調(diào)。就在5月20日，LPR發(fā)布前，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有銀行火速下調(diào)存款利率，招商銀行第一時間跟進(jìn)。其中，三年期和五年期存款下調(diào)幅度最大，達(dá)到25個基點(diǎn)，而一年期定存利率已全面跌至1%以下。
這也是貫徹落實4月25日中央政治局會議提出的關(guān)于“適時降準(zhǔn)降息，保持流動性充裕，加力支持實體經(jīng)濟(jì)，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期”的重要部署。這也預(yù)示著，我國貨幣政策進(jìn)入了一個更為積極主動的寬松周期，彰顯國家加大逆周期調(diào)節(jié)力度、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的堅定決心。
對于購房者而言，房貸利率也將迎來下調(diào)。但考慮到重定價日的不同，下降時間點(diǎn)會有細(xì)微區(qū)別。
以本金100萬元、期限30年商業(yè)性住房貸款為例，如果是等額本息還款方式，此次5年期以上LPR下調(diào)10個基點(diǎn)后，房貸利率從3.1%（4月份全國首套房貸平均利率）降至3%，可使得每月還款額減少54.88元，利息總額減少近2萬元。疊加過去歷次LPR的降息操作，其對于購房消費(fèi)的成本下降具有積極作用。
當(dāng)前國內(nèi)個人住房貸款利率已經(jīng)處于歷史低位。央行數(shù)據(jù)顯示，今年4月全國個人住房新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率約3.1%。融360對全國45個重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示， 4月份，全國首套房貸款平均利率為3.1%，同比下降52個基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為3.21%，同比下降98個基點(diǎn)。
此次降息，也是基于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的必要舉措。當(dāng)前樓市仍處于持續(xù)鞏固階段，回穩(wěn)基礎(chǔ)仍需夯實。
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，銷售端，1～4月份，新建商品房銷售面積同比下降2.8%，降幅比一季度收窄0.2個百分點(diǎn)；新建商品房銷售額同比下降3.2%，降幅比一季度擴(kuò)大1.1個百分點(diǎn)。價格端，4月份，70個大中城市二手房價格環(huán)比下跌0.4%，跌幅比3月份擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；新房價格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)第5個月維持這一水平。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，作為經(jīng)濟(jì)增長的引擎，具備大宗消費(fèi)特征的地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)定和帶動消費(fèi)方面的意義非常重要。因此，不管是落實去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，還是基于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、帶動性強(qiáng)的特征，都需要通過降息來進(jìn)一步釋放需求。
值得注意的是，近日，部分城市銀行出現(xiàn)上調(diào)房貸利率的舉動。比如，多家商業(yè)銀行確認(rèn)，目前廣州地區(qū)首套房貸款利率已從此前執(zhí)行的LPR-60個基點(diǎn)，統(tǒng)一調(diào)整為LPR-50個基點(diǎn)。不過，本次5年期以上LPR下調(diào)后，廣州首套房貸利率將與加點(diǎn)數(shù)調(diào)整前保持不變。
有分析稱，此舉主要是為了維護(hù)按揭貸款利率下限的行業(yè)自律規(guī)則，防范銀行為搶份額在貸款利率上內(nèi)卷，導(dǎo)致銀行為份額不計成本，進(jìn)而在審批程序上放松風(fēng)控規(guī)則，助長不合理的貸款投放。
去年7月LPR下調(diào)之后，廣州頻現(xiàn)超低房貸利率，一家外資銀行曾推出2.9%首套房貸利率，而后部分銀行甚至給出2.6%的最低利率，與當(dāng)時的公積金利率（2.85%）形成“倒掛”。除廣州，多地首套房貸利率也進(jìn)入“2”字頭，出現(xiàn)價格“內(nèi)卷”現(xiàn)象，直到去年10月，超低房貸利率被叫停。
“我們認(rèn)為，廣州的做法并不改變房貸利率整體下行趨勢，未來廣州房貸利率依然具備下調(diào)空間。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜說。近日公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，對于部分城市而言，釋放了公積金貸款利率與住房商業(yè)貸款利率之間的利差空間，有利于住房商業(yè)貸款利率的進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。
未來幾個月，LPR利率還會繼續(xù)下降嗎？“下一階段，如果政策利率和存款利率繼續(xù)降低，金融機(jī)構(gòu)資金成本持續(xù)下行，LPR仍有下降的空間和可能。”招聯(lián)首席研究員、上海金融與發(fā)展實驗室副主任董希淼預(yù)計，今年三四季度LPR可能還會下降1～2次，累計幅度在10～20個基點(diǎn)。下一階段LPR的變動需要在穩(wěn)增長、穩(wěn)息差、穩(wěn)匯率、穩(wěn)外貿(mào)等多重目標(biāo)中保持動態(tài)平衡。
“降息只是一方面”，李宇嘉表示，近期國家一攬子擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、帶動循環(huán)的政策架構(gòu)下，積極的財政政策在多個關(guān)鍵領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，比如支持城市更新，支持就業(yè)、住房保障等，這些政策都將有助于修復(fù)房地產(chǎn)基本面，綜合作用于房地產(chǎn)夯實回穩(wěn)局面。