提前還房貸，真的劃算嗎？等額本息和本金該咋選？
摘要：買套房要花20-30年的時間去還房貸，到底值不值？
觀點：當你合理規(guī)劃好你未來的現(xiàn)金流和還貸計劃，房貸就變成了能讓你用來“套利”的一個好工具。
1.
最近我在知乎上看到這樣一個問題：買套房要花20-30年的時間去還房貸，到底值不值？
我的答案是：非常值。
不知道大家記不記得，我曾在之前的文章里提到過，富人就算有能力付全款，買房時也會跑去銀行貸款。
這么做的原因有兩個：
1、一般情況下，普通人其實很難能從銀行申請到低利率、長周期，且大金額的貸款，房貸是唯一一筆能以極低利率從銀行貸到的“巨款”。
2、從通貨膨脹的角度來看，30年前的1萬塊和現(xiàn)在的1萬塊，購買力相差巨大，也就是說你現(xiàn)在借的錢，隨著貨幣的貶值，未來需要還的金額其實是變少的。
所以，如果你要貸款買房，我的建議是最好選擇最長的，也就是30年的還款時間。
雖然，在傳統(tǒng)觀念里，很多人會覺得“欠銀行錢心里不踏實”，要么選擇短期貸款，要么選擇提前還貸，但這兩種做法我都覺得“不劃算”。
畢竟，銀行的貸款，對于大多數(shù)人來說是“良性負債”，貸得越多，還款時間越長，其實越“劃算”。
2.
接下來，我們再從貸款方式和貸款利率兩個方面來看看為什么是這樣。
房貸的還款方式有兩種，等額本息和等額本金。
所謂的等額本息是指每個月還款的數(shù)額都是一樣的，包含了本金和利息，而等額本金是指按月將貸款總額等分，每月償還同樣數(shù)額的本金和剩下貸款在當月所產(chǎn)生的利息，由于利息會越來越少，所以還款金額是先多后少。
總的算下來，等額本息要還的利息是比等額本金多的，但我仍然推薦你使用等額本息的還款方案。
這里會涉及到金錢的“時間價值”，說白了就是，錢在你手里，它可以有創(chuàng)造更多收益的可能。
你要想辦法留住現(xiàn)在賺到的錢，而不是為了盡快還上房貸，把“下蛋的雞”送出去。
3.
再說利率，如果你買房時用的是公積金貸款，那么恭喜你，已經(jīng)拿到了個人貸款中利率最低的一種——公積金貸款的基準利率只有3.25%！
用公積金貸款買房，然后再選擇30年等額本息的還款方案，那么平均下來每年要還的房貸就會很低。
這樣不僅能緩解一些家庭和年輕人的還貸壓力，還能留出更多的時間和現(xiàn)金流來讓你賺到更高的投資理財收益。
加上未來你的工資還有上漲空間，那么在每年房貸的支出沒有變化的情況下，你手里的現(xiàn)金流會越來越充足，能用來投資的錢也就會越來越多。
所以，除非你因為某些原因不得不提前還貸，比如要解除房子的抵押，拿房產(chǎn)去做其他抵押或項目，否則不管怎么算，30年等額本息的還款方案都是最劃算的做法。
當你合理規(guī)劃好你未來的現(xiàn)金流和還貸計劃，房貸就變成了能讓你用來“套利”的一個好工具。