說說外國商品房面積怎么計(jì)算

何為公攤面積？

商品房銷售面積計(jì)算是有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的，里面有個(gè)公攤面積，計(jì)算依據(jù)是建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）。

《規(guī)則》規(guī)定，商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e；套內(nèi)建筑面積=套（單元）內(nèi)的使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積；公用建筑面積包括的就多了，有電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，還有套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

通俗地理解，住宅小區(qū)內(nèi)的任何建筑，包括圍墻，都被納入公攤面積，買房也買了這些公用建筑的一部分。

將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積公攤系數(shù)。也就是說，套內(nèi)建筑面積=銷售面積÷（1+公攤系數(shù)）。如果你買了一套100平方米的房子，公攤系數(shù)是24%，那么，你買的這套房子的套內(nèi)建筑面積是76.92平方米。注意，這還不是使用面積，因?yàn)閴w垂直投影面積也包括進(jìn)去了，墻體越厚剩下的使用面積越小。

中國商品房銷售面積計(jì)算及公攤系數(shù)就是這么來的。其實(shí)，“公攤面積”用字不準(zhǔn)確，應(yīng)該是“共攤面積”，“公用建筑”也應(yīng)該為“共用建筑”?！肮谩敝缚慷愂罩С值娜褓Y產(chǎn)；而“共用”才是兩個(gè)或兩個(gè)以上的人共同享有使用財(cái)產(chǎn)。

外國以“地毯面積”計(jì)算商品房面積

國外說的住房面積，沒有特別說明，都是指使用面積，有的也叫“地毯面積”，就是能鋪地毯的地方，能被居民起居實(shí)際排他性使用的面積。

墻體建筑不能使用，當(dāng)然不算面積。電梯井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道等雖然經(jīng)常使用，但不能排他性使用，當(dāng)然也不能算面積。

很關(guān)鍵的一點(diǎn)必須講明，外國的住房都是裝修好方可出售的，裸房屬于未完成建筑，不得出售。外國的裝修相當(dāng)于我們的精裝修，一般配置有空調(diào)、冰箱、暖氣、洗衣機(jī)、烘干機(jī)等基本生活電器，還有全套家具，也就是我們說的“提包入住”。

在需要采暖的地區(qū)，使用面積除了有“地毯面積”要求外，還必須有采暖，也就是說，閣樓、地下室雖然鋪有地板，如果沒有采暖，也不算面積?；▓@、游泳池，這些都不算住房面積。

新華社和《人民日?qǐng)?bào)》所稱“全世界只有中國房子有公攤面積”，外國商品房面積基本就是按上述方法計(jì)算的。

在吉隆坡Mont Kiara租住的公寓房，房產(chǎn)證上也寫使用面積，盡管電梯前的樓道寬敞得可以開汽車，車庫、游泳池、網(wǎng)球館、健身房免費(fèi)使用，均不計(jì)算進(jìn)住房面積。

下面，就以美國一個(gè)購房的實(shí)際例子，看看實(shí)際怎么計(jì)算住房面積，以及住房的交易及保有成本是怎樣。這里說明一下，美國等很多國家，住房面積單位是平方英尺，以便于中國讀者理解，把面積單位換算成平方米。

美國住房面積計(jì)算及交易、住房成本

美國有三種形式的住房：獨(dú)立住房，相當(dāng)于中國的別墅，有前后花園，四周不與任何其他建筑相連；連排房，一側(cè)或兩側(cè)與其他建筑相連，有較小面積的獨(dú)立花園；單元住房，和中國的樓房一樣，沒有屬于自己的綠地。美國4個(gè)房間以上的住房占住房總數(shù)的90%，室內(nèi)使用面積中間值為177平方米，地產(chǎn)面積中間值為1416平方米。

2009年夏天，一個(gè)在美國生活的朋友在明尼蘇達(dá)州布萊恩市花28萬美元買了一處獨(dú)立住房，有前后花園，兩個(gè)車庫。這所房子建于2000年，共三層，2廳、5臥、4衛(wèi)、2車庫（其中一個(gè)是2車位），房屋周圍是綠地，地產(chǎn)面積為2500平方米。房子坐落在一個(gè)高爾夫球場(chǎng)內(nèi)，風(fēng)景秀麗，環(huán)境幽靜，世界頭號(hào)高爾夫球手泰格·伍茲也曾來此打球。

這所房子實(shí)際上有500多平方米的使用面積，但由于100多平方米的地下室雖然有地板供暖，但沒有裝修，所以不算面積，買的時(shí)候只算400平方米。

美國獨(dú)立房屋的地下室可不像我們的地下室，暗無天日，他們的地下室其實(shí)最多一半在地下，在下面居住、娛樂、健身、開Party都沒問題。朋友花4萬美元對(duì)整所房子重新裝修、粉刷，并更換了中央空調(diào)。當(dāng)然，也裝修了地下室。

住了幾年后，朋友全家搬到德克薩斯州的休斯敦去住了，朋友便出售了這所房子，這時(shí)地下室就算面積了，因?yàn)榈叵率覞M足了面積計(jì)算條件，即有地板、有采暖、有精裝修，這時(shí)的面積就寫500多平方米了。

房產(chǎn)交易時(shí)，除支付房款或首付外，還需交納房屋檢查費(fèi)（200美元左右）、貸款申請(qǐng)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、過戶登記費(fèi)、律師費(fèi)、交易稅、取暖燃油稅、房產(chǎn)稅等費(fèi)用，所有這些稅費(fèi)加在一起，是房價(jià)的3%～8%。如果自己聘請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人購買住房（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常由賣方聘請(qǐng)），還需支付經(jīng)紀(jì)人一筆費(fèi)用，這筆費(fèi)用是房價(jià)的5%～7%。

這所房產(chǎn)每年需交納的房地產(chǎn)稅為8000美元，約是購房價(jià)的2.86%。房產(chǎn)稅可以半年一交，也可一年一交。賣房者付房產(chǎn)交易日以前的房地產(chǎn)稅，買房者從交易日開始付房地產(chǎn)稅。如果房子是按揭購買，還要對(duì)貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的貸款稅。對(duì)按揭購房者來說，房地產(chǎn)稅由銀行代扣。

除了房產(chǎn)稅，還要交垃圾處理費(fèi)。垃圾處理費(fèi)按垃圾桶的個(gè)數(shù)交納，每個(gè)垃圾桶每月交10美元。朋友家門口有兩個(gè)垃圾桶，一個(gè)用于放置普通垃圾，一個(gè)用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾處理費(fèi)20美元。

美國保有住房的主要開銷就是房地產(chǎn)稅，稅率是住房價(jià)值的1%～3%。房地產(chǎn)稅各地區(qū)之間差別很大，即使一個(gè)城市的不同街區(qū)稅率也不相同，富人區(qū)、社區(qū)環(huán)境好的街區(qū)房地產(chǎn)稅稅率就相對(duì)高些?？梢赃@樣理解，房價(jià)高的地區(qū)房產(chǎn)稅稅率也高，因?yàn)榉孔痈浇墓餐度氪?，學(xué)校、醫(yī)院、公園、銀行、公交、體育館、影劇院等應(yīng)有盡有，給生活和工作帶來很大便利，多交些稅也是應(yīng)該的。

外國住房是永久產(chǎn)權(quán)嗎？

最近一些年，國內(nèi)總有專家、教授和企業(yè)高管稱，外國土地私有，買了房子就買了永久產(chǎn)權(quán)，包括永久土地產(chǎn)權(quán)。這種法理不通、沒任何依據(jù)的說法誤導(dǎo)了很多人。下面，我們就看看在外國買一套住房，能獲得永久產(chǎn)權(quán)嗎？

如果是獨(dú)立住房，也就是我們所說的別墅，那好辦，你可以買塊土地自己蓋，因?yàn)槟菈K土地上只蓋你自己的房子，土地的產(chǎn)權(quán)和房子的產(chǎn)權(quán)可以統(tǒng)一起來。買的獨(dú)立住房也是如此。

城市的樓房就不同了，一棟樓房幾十層高，就下面那點(diǎn)宅基地，怎么把那點(diǎn)土地分配給幾百戶人家呢？那塊土地上的任何一個(gè)人，都無法認(rèn)定哪一平方米是屬于他的。宅基地?zé)o法劃分邊界，不管怎么分配，都不具備物權(quán)所要求的邊界清晰和排他性，也就是說，對(duì)樓房居民戶來講，擁有個(gè)人的私有土地所有權(quán)從法理上講是不可能的。所以，公寓樓的產(chǎn)權(quán)僅僅是空間的產(chǎn)權(quán)，不包括土地的產(chǎn)權(quán)。

馬來西亞法律規(guī)定，除了原住居民可以擁有永久產(chǎn)權(quán)的土地外，其他用地均沒有永久產(chǎn)權(quán)，商業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)分為30年、60年和99年，土地產(chǎn)權(quán)到期，土地連同地上物無償歸還州政府。當(dāng)然，如果土地產(chǎn)權(quán)到期后繼續(xù)租用土地，也可重新申請(qǐng)，向州政府續(xù)交租金。對(duì)于單元樓房來說，由于所有樓房業(yè)主的土地產(chǎn)權(quán)是黏在一起的，無法分割，馬來西亞把這種土地產(chǎn)權(quán)叫做“分契式產(chǎn)權(quán)”，也就是整座大樓的所有業(yè)主共同擁有樓房所占土地的產(chǎn)權(quán)。

美國和英國等一些國家規(guī)定，由于樓房的宅基地?zé)o法私有，所以，法律允許同一樓的業(yè)主如果有超過三分之二的人同意，可以先成立一個(gè)公司，大家掏錢，把那棟樓宅基地和院落以及出入道路買下來，這時(shí)，土地的所有權(quán)就歸公司所有，也就是公司的股東共同所有。如果一棟樓的業(yè)主沒有超過三分之二的多數(shù)人想購買宅基地，那土地所有權(quán)就在開發(fā)商手里，如果是他買來的話；當(dāng)然，也許是他租來的，這時(shí)，土地所有權(quán)就在第三方手里。

美國樓房住戶有多種形式的選擇，還有住房合作社形式的樓房，也就相當(dāng)于中國的集資建房，大家掏錢買地蓋樓，然后分配，但這時(shí)就需要由業(yè)主出資聘用專門人員進(jìn)行物業(yè)管理，交納各種稅費(fèi)，因?yàn)橥恋厮袡?quán)還是不在私人手里，仍然需要以單位的名義交納土地稅、房產(chǎn)稅。

外國對(duì)宅基地所有權(quán)問題淡漠

根據(jù)筆者在一些國家工作居住時(shí)直接了解的情況，加之從國外生活的朋友那里得到的信息，總體而言，外國對(duì)宅基地所有權(quán)問題很淡漠。

首先，房子是有壽命的，例如，中國民房的設(shè)計(jì)壽命一般為50-70年，設(shè)計(jì)壽命到了，房子即使不倒也不能住了，因?yàn)槟蔷统闪宋７?。所以，不管宅基地的所有?quán)在誰手里，自己永遠(yuǎn)擁有這所房子是不可能的。

別說居民住房，就是鋼筋混凝土澆筑的隧道、橋梁也是有設(shè)計(jì)壽命的，一般不超過100年。例如，2018年8月14日，意大利A10高速公路連接熱那亞的莫蘭迪高架橋倒塌，導(dǎo)致至少39人死亡。這座橋梁設(shè)計(jì)壽命是100年，1967年竣工，這座橋梁在壽命的一半即倒塌。歐洲建筑界在20世紀(jì)中葉對(duì)鋼筋水泥有“迷信”情緒，認(rèn)為這是最堅(jiān)固的材料，當(dāng)時(shí)很多建筑師沒有考慮到水泥和鋼筋會(huì)被空氣侵蝕、粉化等因素。

上文提到的那個(gè)美國朋友被問及買的那所房子土地是否有產(chǎn)權(quán)時(shí)，她疑惑不解，根本就沒在這個(gè)問題上費(fèi)過心思，住了幾年也沒關(guān)注過宅基地的所有權(quán)。

美國人在一所房子里居住的時(shí)間平均為7年，7年搬一次家，就圖房子住得舒服，誰還在意土地的所有權(quán)是誰的呢。

也許讀者會(huì)說，有了宅基地所有權(quán)，就可以作為遺產(chǎn)留給后代呀。美國的聯(lián)邦遺產(chǎn)稅實(shí)行累進(jìn)稅率，房子的價(jià)值越高，納稅比例越大，目前最高稅率為40%。許多州也對(duì)遺產(chǎn)征稅，聯(lián)邦遺產(chǎn)稅加上州遺產(chǎn)稅，最高稅率會(huì)超過50%。在美國，繼承房產(chǎn)相當(dāng)復(fù)雜，要填寫的報(bào)稅表格就有60頁，據(jù)說需要一個(gè)月才能填完。所以，美國人也不希望土地價(jià)值增加到房子上，不然遺產(chǎn)稅很高，借錢也費(fèi)勁。在美國，遺產(chǎn)稅不交，房子就要充公。

在美國，有96%的人在一年內(nèi)就會(huì)把繼承的房產(chǎn)賣掉，因?yàn)樽约河蟹孔幼?，空著房子還要交房地產(chǎn)稅，不合算。

另外，給空置住房保險(xiǎn)保費(fèi)要比有人住的住房保費(fèi)高很多，一般要高出50%到60%。有的保險(xiǎn)條款規(guī)定，如果承保人離開房屋超過30天，而又沒有新房客入住，保險(xiǎn)合同自動(dòng)終止。這是因?yàn)椋罩米》堪l(fā)生意外損失的概率很大，如水管破裂，由于無人察覺，對(duì)房屋的損害會(huì)不斷擴(kuò)大。

如果繼承的是老房子，還要經(jīng)常維修，不但費(fèi)錢，還勞神，確實(shí)沒必要保有，不如變現(xiàn)實(shí)惠，腰包里有錢，想到哪里花就到哪里花。即使那些蓋得很結(jié)實(shí)的有土地產(chǎn)權(quán)的房子，一兩百年后也說不準(zhǔn)是誰的了，因?yàn)槊绹羞@樣的法律，政府可把私有住房認(rèn)定為古跡，產(chǎn)權(quán)收歸政府。從此，原私有產(chǎn)權(quán)者僅有使用權(quán)，還要負(fù)責(zé)維護(hù)，任何時(shí)候不得改變古跡財(cái)產(chǎn)的面貌。