關(guān)于房貸還款 這些問(wèn)題你一定要知道

原來(lái)很多朋友都不知道跟銀行說(shuō)好的月供是會(huì)變的！

換句話說(shuō)，即使你的房貸已經(jīng)批了，開(kāi)始還錢了，事兒還不一定就定了，央行加息降息是會(huì)影響你后續(xù)月供還多少的。

因?yàn)槲覀兊馁J款利率是按照浮動(dòng)利率計(jì)算的，浮動(dòng)利率是以央行的基準(zhǔn)利率（目前五年以上還是4.9%）為基礎(chǔ)上下浮動(dòng)的，但不能太離譜。

比如昨天看到的5.145%就是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了5%。

如果遇上市場(chǎng)資金面寬松，貸款的人少，銀行也會(huì)來(lái)個(gè)優(yōu)惠大酬賓，幸運(yùn)的話給你打個(gè)8折、9折，浮動(dòng)利率則為3.92%、4.41%。

事實(shí)上關(guān)于利率的問(wèn)題，我們的房貸合同有兩種版本，一種是固定利率的，這樣的話利率變化就跟你要還的月供沒(méi)有關(guān)系，不管基準(zhǔn)利率上調(diào)還是下調(diào)，你以前每個(gè)月還多少，以后每個(gè)月還是還多少。

但如果你的合同上有類似于以下這么一條條款的，那就沒(méi)辦法了，你的月供會(huì)不定時(shí)地改變，也就是重定價(jià)：

銀行有權(quán)根據(jù)當(dāng)前最新的基準(zhǔn)利率，重新調(diào)整你的月供利息。

具體怎么變？又分“次期調(diào)整”和“固定日調(diào)整”兩種情況。

顧名思義，

次期調(diào)整就是從利率調(diào)整之后的下一個(gè)還款期開(kāi)始使用新的利率。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是利率調(diào)整之后，你下一個(gè)月的月供就要變；

固定日調(diào)整則是按照銀行規(guī)定的某一天（多為每年的1月1日）進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，這樣一來(lái)，調(diào)整后的利率最少也會(huì)維持一年。

一般在簽訂貸款合同前銀行不會(huì)跟你講這么細(xì)，直接就給你選了重定價(jià)條款，所以在申請(qǐng)貸款的時(shí)候一定要問(wèn)清楚。

當(dāng)然，重定價(jià)也未必是壞事，假如基準(zhǔn)利率下調(diào)，那你的月供也會(huì)減少，反正貸款時(shí)間比較長(zhǎng)，總會(huì)遇上降息周期的。     

第二個(gè)問(wèn)的比較多的問(wèn)題是：等額本息還款好，還是等額本金好？

多多從不說(shuō)一些絕對(duì)性的話，很多問(wèn)題都是相對(duì)的，沒(méi)有誰(shuí)最好最壞之分。

等額本息還款，整體上要還的利息總額比等額本金的多，但每個(gè)月還的錢是固定的，還款壓力相對(duì)輕松一些；

而等額本金還款前期要還的錢是比較多的，還款壓力也會(huì)大很多，不過(guò)后期每一期的還款金額都在減少，則越來(lái)越輕松。

舉個(gè)栗子：100萬(wàn)貸款30年，以利率5.145%計(jì)算

同樣的條件，30年下來(lái)等額本息還款的利息比等額本金高出19萬(wàn)，但等額本息每個(gè)月都是固定還5457.18元，而等額本金還款，有7年多的時(shí)間每個(gè)月都要還6-7k，壓力還是比較大的。

具體每個(gè)月還多少，大家可以直接百度“房貸計(jì)算器”自己來(lái)計(jì)算一下。

還有一個(gè)問(wèn)題是容易被大家忽視的：提前還款是要收違約金的。

有些朋友不喜歡欠別人錢，所以會(huì)想著等錢夠了，就一次性把房貸還清。

事實(shí)上不僅是房貸，其他借貸工具，如信用卡分期等，在你提前還款的時(shí)候都會(huì)征收一部分違約金。

原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)槟阕屻y行損失了呀！當(dāng)初借錢給你說(shuō)好了利息多少的，誰(shuí)料你提前還了，所以要你賠償違約金來(lái)抵償銀行的人力物力成本。

違約金具體是多少就看你合同寫多少了，一般按照提前還款時(shí)的未結(jié)余額/本金的百分比計(jì)算（2-5%之間）。

說(shuō)到底，簽合同之前看清楚，后期就不會(huì)有這么多疑問(wèn)了。而如果已經(jīng)簽署了合同的朋友，可以翻找出來(lái)一條一條仔細(xì)看一回哦！