房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，買(mǎi)房更難了
南京購(gòu)房人李女士近期賣(mài)掉主城區(qū)一套老舊二手房，準(zhǔn)備買(mǎi)新房改善居住環(huán)境，“河西這樣的熱點(diǎn)區(qū)域高攀不起，只能在江北、燕子磯和板橋一帶看看，但是現(xiàn)在新房供應(yīng)量太少了，上周去板橋，有家樓盤(pán)近期要開(kāi)盤(pán)，但聽(tīng)說(shuō)意向購(gòu)房人特別多，買(mǎi)房也要找關(guān)系……”5月1日，在一場(chǎng)購(gòu)房沙龍活動(dòng)中，李女士向記者倒起苦水：“像我這樣購(gòu)房資金不太多又沒(méi)關(guān)系的人，現(xiàn)在能到哪里去買(mǎi)房呢？”
買(mǎi)房難、難買(mǎi)房，是近期南京購(gòu)房人的普遍感受。而供應(yīng)不足，是造成這一現(xiàn)象的主要原因。據(jù)了解，眼下像李女士這樣賣(mài)舊買(mǎi)新的改善需求在南京樓市十分普遍，一方面，前些年購(gòu)買(mǎi)的房源已到了換房期；另一方面，房?jī)r(jià)高位橫盤(pán)，不少人擔(dān)心如果不在“調(diào)控窗口期”登上改善這班“車(chē)”，就怕一旦調(diào)控放松后房?jī)r(jià)還會(huì)漲。而在多輪調(diào)控后，不少人堅(jiān)信房?jī)r(jià)下跌的概率并不大，所以該買(mǎi)還是買(mǎi)，剛性需求仍在源源不斷涌現(xiàn)。但是，今年以來(lái)南京新房上市節(jié)奏緩慢，供需矛盾加劇。
河西是目前南京供需矛盾最為集中的一個(gè)區(qū)域。統(tǒng)計(jì)顯示，“金三銀四”河西共6家樓盤(pán)推出1869套房源，從各樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)的火爆場(chǎng)面和蓄客情況看，10個(gè)甚至更多客戶爭(zhēng)1套房的情況并不鮮見(jiàn)，“賣(mài)方市場(chǎng)”特征在這個(gè)區(qū)域也體現(xiàn)得格外明顯——
4月下旬開(kāi)盤(pán)的河西3家樓盤(pán)，均設(shè)定了八成的首付門(mén)檻。客觀上，首付抬高有助于房企資金快速回籠，更主要的是，河西房企屢屢受困于“打招呼”“找關(guān)系”的情況，也希望藉此篩選掉一批客戶。但沒(méi)想到的是，即便首付高企，還是有樓盤(pán)迎來(lái)了7120組客戶參加搖號(hào)、千人連夜排隊(duì)認(rèn)籌的“盛況”。
事實(shí)上，需求最為旺盛的河西，已有不少樓盤(pán)在半年甚至一年的時(shí)間未見(jiàn)推新，使得一些樓盤(pán)的蓄客量創(chuàng)下令人驚異的數(shù)字。河西南一家純新盤(pán)從去年12月就傳出開(kāi)盤(pán)消息，然而首批344套精裝房源至今沒(méi)有確切的上市消息，而意向客戶已超過(guò)3000組；另一家樓盤(pán)五礦崇文金城的開(kāi)發(fā)商近期在通知意向客戶的短信中明確，首付須八成，還需提供近一個(gè)月的銀行卡流水（必須購(gòu)房人本人的借記卡，余額不得低于200萬(wàn)元）。
河西房源俏、購(gòu)房門(mén)檻高，客觀上讓一些需求外溢到其它區(qū)域，加之南京目前各區(qū)域供給情況均不樂(lè)觀，因此，樓盤(pán)抬高購(gòu)房門(mén)檻的現(xiàn)象也愈加普遍。堯化門(mén)樓盤(pán)華潤(rùn)幸福里是典型的剛需盤(pán)，此前一次開(kāi)盤(pán)在去年12月，均價(jià)18500元/平方米，堪稱(chēng)南京主城區(qū)“谷底價(jià)”。這家樓盤(pán)預(yù)計(jì)5月底再次開(kāi)盤(pán)，但其首付提高至五成的消息也隨之傳來(lái)。城南軟件谷一家樓盤(pán)這兩天將啟動(dòng)認(rèn)籌，同樣也將首付提至五成，以分流部分客戶。城東一家樓盤(pán)去年7月開(kāi)盤(pán)后久未有“新貨”上市，據(jù)傳近期也會(huì)開(kāi)盤(pán)，但因?yàn)橐庀蚩蛻籼啵瑯潜P(pán)已明確“停止接待”。 還有不少樓盤(pán)“休養(yǎng)生息”多時(shí)，至今仍無(wú)上市消息。
樓盤(pán)推新患上“拖延癥”，既有主觀原因，也與調(diào)控相關(guān)。記者獲悉，當(dāng)前地方政府穩(wěn)房?jī)r(jià)的壓力巨大，一旦房源供應(yīng)開(kāi)閘，難免會(huì)有一批高價(jià)房源上市，從而拉升整體均價(jià)，因此不得不從銷(xiāo)售許可證發(fā)放這一環(huán)節(jié)進(jìn)行一定把控，使得高價(jià)房與低價(jià)房的上市相對(duì)平衡，維持整體房?jī)r(jià)“不出頭”。然而，低價(jià)房本來(lái)已經(jīng)稀缺，恰好能“湊”高一起上市的機(jī)率顯然并不大；另一方面，為摁住房?jī)r(jià)上漲龍頭，南京的限價(jià)政策一直嚴(yán)格執(zhí)行，新房和二手房的差價(jià)也持續(xù)存在，雖然二手房自3月15日納入限購(gòu)范疇后掛牌均價(jià)因此有一定下降，但總體來(lái)看，新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛格局并未撼動(dòng)，比如，河西中部樓盤(pán)宏圖上水云錦最新二手房掛牌均價(jià)為54341元/平方米，但目前河西中部新房?jī)r(jià)格仍嚴(yán)控在45000元/平方米的“紅線”上，一二手房每平方米價(jià)差近萬(wàn)元；河西南的五礦崇文金城和升龍?zhí)靺R，二手房掛牌均價(jià)分別為43594元/平方米和41896元/平方米，但目前河西南新房均價(jià)仍限定在35000元/平方米左右，價(jià)差也達(dá)到近7000元。另?yè)?jù)365二手房統(tǒng)計(jì)，目前南京河西41個(gè)二手房小區(qū)掛牌價(jià)超過(guò)45000元/平方米，這也讓需求仍源源不斷涌向“性價(jià)比更高”的新房，讓供應(yīng)本就有限的新房市場(chǎng)“雪上加霜”。
正是在這種背景下，產(chǎn)生了此前南京樓市“房號(hào)”的遍地開(kāi)花。4月底，南京官方嚴(yán)厲呵斥“炒房號(hào)”行為，并表示近期將有42家樓盤(pán)陸續(xù)上市推新，以穩(wěn)定市場(chǎng)供需平衡。5月已至，供應(yīng)大潮是否如約而至還有待觀察，而目前的供需現(xiàn)狀確也折射出調(diào)控之難：在滿足需求與穩(wěn)定房?jī)r(jià)之間，需要更智慧的應(yīng)對(duì)方式。