2017年春節(jié)過(guò)后，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，成交量和價(jià)格都出現(xiàn)了較大幅度的上升。3月中旬，北京、廣州等城市相繼加大房地產(chǎn)調(diào)控力度。結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)新常態(tài)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，分析調(diào)控政策的短期影響，可以預(yù)計(jì)，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)正在出現(xiàn)一些明顯的變化。

　　[一]成交量總體呈下滑趨勢(shì)，熱點(diǎn)城市改善性需求受調(diào)控政策的階段性抑制

　　從目前的數(shù)據(jù)看，預(yù)計(jì)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市成交量維持低位，三四線(xiàn)城市市場(chǎng)有限好轉(zhuǎn)。2016年重點(diǎn)城市成交出現(xiàn)新高，在房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)程中部分需求提前釋放，以北京為例，2015年以來(lái)23個(gè)月的二手住宅成交量超過(guò)44.7萬(wàn)套，超過(guò)2012-2014年三年交易總和。2016年下半年調(diào)控政策密集出臺(tái)，市場(chǎng)環(huán)境收緊，預(yù)期轉(zhuǎn)向，成交量高位下調(diào)。北京10月二手房成交量比環(huán)比下降67%。隨著調(diào)控力度的加強(qiáng)，未來(lái)市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

　　成交面積減小，改善性需求受到調(diào)控政策的抑制。從數(shù)據(jù)觀察，近期的一系列調(diào)控政策出臺(tái)使成交面積減小，2016年北京二手房套均成交面積從9月的84.1平方米下滑到12月的79.2平方米。上海12月60平以下小面積住宅的成交占比較8月增加4.3個(gè)百分點(diǎn)，而大于90平米的中大戶(hù)型住宅成交占比下滑4.1%。由于信貸政策的持續(xù)收緊，杠桿的使用難度增加，投資性需求離場(chǎng)的同時(shí)，較高利率和首付比例的增加，使改善性需求也遭到調(diào)控政策的抑制。

　　從房地產(chǎn)交易的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)觀察，二孩政策放開(kāi)，三代同屋現(xiàn)象更普遍，多居室、二套房需求增加，人口結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致改善型需求占比上升。從萬(wàn)科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例可以看出，近兩年再次改善及高端產(chǎn)品成交占比明顯上升，且成交比例增幅更大于產(chǎn)品供應(yīng)的比例，存銷(xiāo)比下降很快，說(shuō)明近期出臺(tái)的調(diào)控政策可以說(shuō)暫時(shí)壓抑了需求，但是，這些需求實(shí)際上還是存在的，尤其是改善型需求受到更大抑制。如何滿(mǎn)足這個(gè)目前受調(diào)控政策抑制著的需求，是將來(lái)調(diào)控政策恢復(fù)常態(tài)之后必須提前部署的。

　　在分化的市場(chǎng)格局下，中國(guó)的三四線(xiàn)城市去庫(kù)存仍是主要基調(diào)，熱點(diǎn)城市需求的擠出效應(yīng)和信貸政策的傾斜，將有助于這些市場(chǎng)的銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)，尤其是環(huán)一線(xiàn)城市的三四線(xiàn)城市，正在成為承接溢出需求的主力。這從另外一個(gè)角度也顯示出中國(guó)的城鎮(zhèn)化正在發(fā)展到以城市群為主要載體的發(fā)展階段。

　　[二]2016年來(lái)土地供應(yīng)受限，熱點(diǎn)城市供需缺口加大，需要更關(guān)注土地供應(yīng)的有效增加

　　重點(diǎn)城市土地供應(yīng)存在較大缺口，土地市場(chǎng)需求不減。商品房銷(xiāo)售面積與土地成交面積缺口持續(xù)擴(kuò)大，商品房潛在供給逐步降低。北京、上海2011-2016年商品房住宅成交土地面積與銷(xiāo)售面積年均缺口分別為387萬(wàn)平方米、382萬(wàn)平方米；杭州、合肥兩地供給缺口分別為44萬(wàn)平方米、240萬(wàn)平方米。對(duì)購(gòu)房者而言，土地供給如果跟不上需求，就可能強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。對(duì)于房企而言，能不能拿到土地決定了未來(lái)的生存空間，房企對(duì)土地的需求極為強(qiáng)烈。即便在行政手段的干預(yù)下不出“地王”，土地供不應(yīng)求的狀況也可能會(huì)以其他方式體現(xiàn)，如更多的土地變成100%自持，實(shí)際上對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定依然不利。在土地供求存在缺口的約束下，新建商品房供給就可能難以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力要想部分得到緩解，只能靠加快存量房的流通增加供給。

　　從目前看來(lái)有限的土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)觀察，純商品住宅用地供應(yīng)量缺口更大。不僅土地供應(yīng)總量逐年下降，從土地成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，實(shí)際決定房?jī)r(jià)的純住宅部分也明顯下降，純商品住宅用地占比從2015年的25%降至2016年的9%，總量也僅有39萬(wàn)平方米。包括商品住宅、自商房、保障房以及新出現(xiàn)的自持商品住宅在內(nèi)的可供居住用地總量也明顯減少，此前這部分占比在五成左右，2016年降為四成不到。從新房實(shí)際成交來(lái)看，2016年商品房成交12萬(wàn)套，刨去保障房、自住房、商住房，純商品住宅只有4.3萬(wàn)套左右。供應(yīng)總量不足和比例偏斜導(dǎo)致供應(yīng)缺口加大。

　　[三]房?jī)r(jià)走勢(shì)在調(diào)控政策引導(dǎo)下趨于平穩(wěn)，但熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍需關(guān)注

　　雖然調(diào)控政策開(kāi)始發(fā)揮一定的效果，但是從供需數(shù)據(jù)觀察，目前看一線(xiàn)城市的供需矛盾依然存在，目前只是受政策抑制，漲勢(shì)趨于放緩或平穩(wěn)，增大供應(yīng)應(yīng)當(dāng)還是化解問(wèn)題的關(guān)鍵。對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，土地供應(yīng)的不足和對(duì)人口的吸引力如果一直存在，供需矛盾就不會(huì)因?yàn)檎呙娴碾A段性的收緊出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)向。加上一線(xiàn)城市之前就有相對(duì)嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，投機(jī)占比相對(duì)較低，政策面的收緊雖然會(huì)對(duì)這部分群體形成降價(jià)壓力，但因?yàn)轶w量較小難造成市場(chǎng)價(jià)格的普遍壓力。其次，目前一線(xiàn)城市的庫(kù)存相對(duì)不足，二手房市場(chǎng)庫(kù)存也處于低位，目前鏈家北京可售房源不足2015年一月的一半。由于新房和二手房庫(kù)存同向減少，市場(chǎng)供需矛盾加大，因此，增大供應(yīng)依然是這些城市的房地產(chǎn)政策長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵。

　　投資占比過(guò)高、缺乏人口吸引能力的二線(xiàn)城市或?qū)⒚媾R房?jī)r(jià)階段性回調(diào)的壓力。部分二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)在2016年出現(xiàn)較大幅上漲，加上前期并無(wú)限購(gòu)政策，導(dǎo)致大量投機(jī)資金的進(jìn)入。值得注意的是，一方面大部分城市還是以新房為主，部分中小開(kāi)發(fā)商可能會(huì)由于成交量下行、資金成本增加而考慮降價(jià)；另一方面，隨著政策的收緊，首付和貸款成本出現(xiàn)增加，投資需求退出。因此在2017年對(duì)于投資占比高、缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐且在2016年已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲的二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)可能會(huì)面臨階段性下跌的壓力。

　　三四線(xiàn)城市市場(chǎng)庫(kù)存壓力依然存在。對(duì)于三四線(xiàn)城市而言，在一二線(xiàn)高房?jī)r(jià)倒逼之下，部分三四線(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但是去庫(kù)存壓力依舊較大。

　　[四]二手房已成為滿(mǎn)足熱點(diǎn)城市需求的重要力量，應(yīng)當(dāng)關(guān)注二手房市場(chǎng)的培育和發(fā)展

　　在當(dāng)前的市場(chǎng)供求格局下，土地供應(yīng)缺口、新房供應(yīng)跟不上，一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市已經(jīng)或正在進(jìn)入存量房時(shí)代。近年來(lái)全國(guó)二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例不斷提升，2016年占比達(dá)到40%，5年前這一比例不足20%。

　　二手房主導(dǎo)格局將會(huì)持續(xù)深入，擴(kuò)大到一線(xiàn)以外的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。隨著城市住宅土地供應(yīng)的收緊，二手房的交易比重會(huì)逐步上升，并且從現(xiàn)有的一些城市觀察，當(dāng)一個(gè)城市二手房交易占比超過(guò)新房后，這一比例會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，二手房價(jià)格對(duì)新房?jī)r(jià)格的領(lǐng)先作用也進(jìn)一步增強(qiáng)。2017年，預(yù)計(jì)北京、上海等一線(xiàn)城市二手房交易占比會(huì)進(jìn)一步提升，廣州、天津、蘇州等重點(diǎn)城市在接下來(lái)的幾年內(nèi)將會(huì)陸續(xù)進(jìn)入存量房時(shí)代。

　　在短期內(nèi)沒(méi)有明顯增大土地供應(yīng)的條件下，提高存量房流通率、發(fā)展存量房市場(chǎng)，是解決供不應(yīng)求、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段。與新房的供給周期不同，二手房供給能夠隨著需求變化快速做出反應(yīng)，增加了市場(chǎng)供給彈性。比較主要城市的房?jī)r(jià)漲幅和百人流通量可以發(fā)現(xiàn)，百人流通量與房?jī)r(jià)成明顯的負(fù)相關(guān)，如成都、重慶，流通速度越快，房?jī)r(jià)上漲的壓力就會(huì)得到部分化解。因此，對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)城市，需要積極盤(pán)活存量，促進(jìn)房屋流通，提高供給彈性。從這個(gè)角度看，如果推出房地產(chǎn)稅，有助于提高在持有環(huán)節(jié)的成本，促使更多的空置房進(jìn)入到二手房市場(chǎng)或者租賃市場(chǎng)，是有助于抑制房地產(chǎn)上漲壓力的。